Владение недвижимостью на Бали — это не только возможность наслаждаться тропическим климатом и уникальной культурой, но и потенциально выгодное вложение капитала. Многие инвесторы и частные лица выбирают остров как место для приобретения вилл и апартаментов с целью последующей сдачи в аренду. Однако, несмотря на привлекательность рынка, важно понимать, что сдача недвижимости в аренду сопряжена с определёнными налоговыми обязательствами. В этой статье мы подробно разберём особенности налогообложения доходов от аренды недвижимости на Бали, чтобы вы могли управлять своим активом грамотно и в полном соответствии с местным законодательством.
Что нужно знать о налогах при сдаче недвижимости в аренду на Бали
Индонезия, как и большинство стран, регулирует доходы от аренды недвижимости через налоговую систему. Для иностранных собственников, в том числе тех, кто владеет премиум недвижимостью и виллами на Бали под ключ, важно учитывать как местные, так и международные аспекты налогообложения. Стоит отметить, что законодательство Индонезии не предусматривает прямого права собственности на землю для иностранцев, однако существуют легальные схемы владения (например, через Hak Pakai — право пользования), которые позволяют инвестировать в недвижимость и получать доход от её аренды.
Основной налог, с которым сталкиваются владельцы арендной недвижимости на Бали, — это налог на доход (Pajak Penghasilan, или PPh). Он применяется как к резидентам, так и к нерезидентам, но с разными ставками и условиями. Если вы — резидент Индонезии (проживаете на территории страны более 183 дней в году), вы обязаны декларировать все свои доходы, включая те, что получены за пределами страны. Если же вы — нерезидент, налог начисляется только на доходы, полученные на территории Индонезии, включая арендную плату за недвижимость на Бали.
Особенности налогообложения доходов от аренды
Одной из ключевых особенностей индонезийской налоговой системы является то, что доход от краткосрочной аренды (например, через платформы вроде Airbnb или Booking.com) и долгосрочной аренды может облагаться по-разному. В случае краткосрочной аренды, особенно если она осуществляется через управляющую компанию или агентство, часто применяется упрощённая ставка налога у источника — 10% от валового дохода (PPh 23). Эта ставка может быть снижена до 2% при наличии у владельца индонезийского ИНН (NPWP), что делает регистрацию налогоплательщика крайне рекомендуемой процедурой.
Для долгосрочной аренды (как правило, от 1 года и более) доходы облагаются по прогрессивной шкале, если владелец является резидентом. Для нерезидентов действует фиксированная ставка — 20% от чистого дохода. При этом важно учитывать, что чистый доход рассчитывается после вычета обоснованных расходов, связанных с содержанием объекта: коммунальные платежи, обслуживание территории, уборка, ремонт и т.д. Однако документальное подтверждение этих расходов обязательно — без него налоговая инспекция может отказать в вычетах.
Ещё один важный аспект — НДС (PPN, Pajak Pertambahan Nilai). В Индонезии ставка НДС составляет 11% (на 2024 год), и он может применяться к услугам по управлению недвижимостью, если управляющая компания зарегистрирована как плательщик НДС. Это не всегда напрямую касается владельца, но влияет на общую структуру расходов и доходов.
Также стоит упомянуть о налоге на землю и строения (PBB — Pajak Bumi dan Bangunan). Он уплачивается ежегодно и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Хотя ставка невысока (около 0,5% от налогооблагаемой стоимости), игнорирование этого обязательства может привести к штрафам и даже аресту имущества.
Международные аспекты и двойное налогообложение
Многие владельцы недвижимости на Бали — граждане других стран, и для них особенно актуален вопрос двойного налогообложения. Индонезия имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом государств, включая Россию, Сингапур, Нидерланды и некоторые другие. Если ваша страна подписала такое соглашение с Индонезией, вы можете получить налоговый кредит за уплаченные в Индонезии налоги при декларировании дохода у себя на родине. Однако для этого потребуется предоставить подтверждающие документы, такие как налоговые декларации и квитанции об уплате.
Важно также учитывать требования своей страны к декларированию иностранных активов и доходов. Например, в США, странах ЕС, России и других юрисдикциях существуют строгие правила отчётности по зарубежной недвижимости. Несоблюдение этих правил может повлечь за собой значительные штрафы, независимо от того, уплачены ли налоги в Индонезии.
Управляйте недвижимостью грамотно
Сдача в аренду недвижимости на Бали может приносить стабильный и высокий доход, особенно если речь идёт о премиум недвижимости и виллах на Бали под ключ, расположенных в популярных туристических зонах — Семиньяке, Убуде, Куте или Джимбаране. Однако для того чтобы этот доход оставался не только стабильным, но и законным, необходимо чётко понимать налоговую систему Индонезии и своевременно выполнять все обязательства.
Рекомендуется проконсультироваться с местным налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на недвижимости и международном праве. Это поможет избежать ошибок, оптимизировать налоговые выплаты и обеспечить полную прозрачность операций. Помните: грамотное налоговое планирование — неотъемлемая часть успешного владения недвижимостью за рубежом.
Если вы рассматриваете возможность инвестировать в премиальную недвижимость на Бали или уже владеете виллой и планируете сдавать её в аренду, обязательно изучите все аспекты налогообложения. Это не только защитит вас от рисков, но и позволит максимально эффективно использовать свой актив в долгосрочной перспективе. Подробнее о тонкостях владения и управления недвижимостью на Бали читайте в нашем блоге Oceaniqvillas.