Как иностранцу купить недвижимость на Бали: гид 2026
Обновлено в ноябре 2026
Иностранец не может владеть землёй в Индонезии на праве собственности, но может законно получить долгосрочные права на виллу на Бали. Чаще всего это долгосрочная аренда, лизхолд. Два других пути — право Hak Pakai и компания PT PMA. Защищает покупателя не название схемы, а документы за ней. Разбираем каждый вариант, что проверить до оплаты и как идёт сделка по шагам.
Коротко
- Собственность на землю (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии.
- Лизхолд — самый распространённый вариант для иностранцев в курортных проектах: долгосрочная аренда земли и строения по нотариальному договору.
- Hak Pakai позволяет иностранцу зарегистрировать жильё на своё имя, если цена выше установленного государством минимума.
- Компания PT PMA может держать право застройки (HGB), но это полноценный бизнес с обязательствами, а не обходной путь.
- Номинальные схемы (земля оформлена на знакомого индонезийца) незаконны, такие сделки могут признать ничтожными.
Четыре законных пути
| Вариант | Кому доступен | Что вы получаете | Когда подходит |
|---|---|---|---|
| Hak Milik (собственность) | Только гражданам Индонезии | Бессрочная собственность на землю | Иностранцам недоступно |
| Hak Pakai (право пользования) | Иностранцам с паспортом и визой | Зарегистрированное право пользования домом до 30 лет с продлением и обновлением | Один дом для жизни; действует минимальная цена покупки |
| HGB через PT PMA | Индонезийской компании с иностранными акционерами | Зарегистрированное право застройки на компанию | Для профессионального бизнеса; нужны значительные вложения и отчётность |
| Лизхолд (Hak Sewa) | Любому | Договорное право пользоваться землёй и строением в течение согласованного срока | Курортные и инвестиционные виллы; самый частый выбор иностранцев |
Как устроен лизхолд
Лизхолд — это долгосрочный договор аренды, подписанный у индонезийского нотариуса. Это договор, а не титул в земельном ведомстве (BPN). Поэтому так важны формулировки договора и документы, на которых он держится.
В курортном проекте цепочка обычно такая: землевладелец сдаёт землю девелоперу (головной договор), а девелопер передаёт вам право аренды вашего юнита — субарендой или переуступкой. Ваш срок не может быть длиннее срока головного договора.
В договоре проверьте пять вещей:
- Срок и дата начала. Откуда считается срок: с вашей подписи или с даты головного договора девелопера.
- Продление. Продление становится правом, только если оно записано в обязывающем договоре с землевладельцем: на какой срок, по какой цене или формуле, на каких условиях. Обещание в брошюре — не право.
- Передача и перепродажа. Можно ли продать или переуступить аренду и нужно ли согласие землевладельца.
- Наследование. Что происходит с арендой, если с вами что-то случится.
- Окончание срока. Кому остаётся строение, когда аренда заканчивается.
Почему нельзя покупать через номинала
Покупателям до сих пор предлагают землю, оформленную на гражданина Индонезии, с «дополнительными соглашениями». По закону Индонезии скрытая передача собственности иностранцу ничтожна: можно потерять и деньги, и объект. С 2026 года региональный регламент Бали отдельно запрещает содействие номинальным схемам. Правильно оформленному лизхолду номинал не нужен.
Какие документы проверить до оплаты
- Сертификат землевладельца (SHM): чья земля, где именно участок, нет ли залогов и споров. Нотариус может сверить его с земельным ведомством.
- Головной договор аренды между землевладельцем и девелопером: срок, право на субаренду, условия продления.
- Ваш договор: срок, механизм продления, передача, наследование, условия по окончании срока, график платежей.
- Зонирование: на участке должно быть разрешено туристическое размещение. На Бали это часто называют «розовой зоной».
- Разрешение на строительство (PBG): номер, дата, назначение здания и какие корпуса оно покрывает.
- Допуск к эксплуатации (SLF): без него готовое здание нельзя использовать.
- Лицензия на размещение гостей: нужна, чтобы сдавать виллу. Узнайте, на кого она оформлена.
- Данные компании-девелопера: какая компания подписывает договор и какая получает платежи.
Работайте с независимым юристом или нотариусом, который представляет ваши интересы, а не продавца.
Сделка по шагам
- Цель. Жить, сдавать или и то и другое: от этого зависит вариант оформления.
- Выбор и бронь. Прочитайте условия брони, в том числе когда депозит возвращается.
- Проверка. Юрист проверяет землю, головной договор, разрешения и девелопера.
- Договор. Проект договора, согласование правок, подписание у нотариуса.
- Оплата. Лучше график, привязанный к этапам строительства.
- Строительство и передача. Регулярные отчёты о ходе стройки; при сдаче — акт приёма-передачи и проверка SLF.
- Эксплуатация. Если планируете сдавать, заключите договор с управляющей компанией: комиссия, отчётность, правила собственного проживания.
Расходы и налоги
Заложите в бюджет услуги нотариуса и юриста, НДС на новостройку и налоги с арендного дохода. Суммы зависят от формы сделки и вашего налогового резидентства. До подписания проконсультируйтесь с налоговым консультантом в Индонезии и в своей стране. Подробнее — в статье сколько стоит содержать виллу на Бали.
Как это устроено в OceaniQ
Резиденции OceaniQ в Нуса Дуа и на Нуса Пениде продаются на условиях долгосрочной аренды. Наши проекты строятся в туристической зоне и имеют разрешение на строительство (PBG). Срок аренды, условия продления и условия управления арендой закреплены в договоре. До решения мы присылаем проект договора и разрешения, чтобы их проверил ваш юрист.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить виллу на Бали?
Да: через лизхолд, право Hak Pakai или компанию PT PMA. Собственность на землю иностранцам недоступна.
Насколько надёжен лизхолд?
Это договорное право. Его надёжность зависит от прав землевладельца, головного договора и формулировок вашего договора — покажите их независимому юристу.
Можно ли продлить лизхолд?
Только если продление записано в обязывающем договоре с землевладельцем: срок, цена или формула, условия.
Можно ли сдавать виллу?
Да, если зонирование разрешает туристическое размещение и есть лицензия на размещение гостей. Большинство владельцев сдают через управляющую компанию.
Нужно ли жить в Индонезии, чтобы купить?
Нет. Для лизхолда резидентство не нужно, а Hak Pakai с 2022 года можно оформить по паспорту и визе.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила меняются; уточняйте свою ситуацию у лицензированного индонезийского нотариуса или юриста.